Negli ultimi giorni ho letto numerosi articoli, visto video e post sui social che parlano di un presunto crollo del mercato immobiliare di Dubai del 20-30%.
Titoli forti, perfetti per attirare attenzione.
Ma la domanda che ogni investitore dovrebbe porsi è una sola:
I dati ufficiali confermano davvero questi numeri?
La risposta, almeno oggi, è no.
Cosa dicono i dati ufficiali?
Quando si analizzano le transazioni realmente registrate presso il Dubai Land Department (DLD), la fotografia del mercato è molto diversa da quella raccontata da alcuni titoli sensazionalistici.
Mercato Secondario (Resale)
Il prezzo medio è passato da circa:
1.600 AED/sqft a 1.500 AED/sqft
Una variazione di circa:
📉 -6,25%
Mercato Primario (Off-Plan)
Il prezzo medio è passato da circa:
1.800-1.900 AED/sqft a 1.700 AED/sqft
Una variazione compresa tra:
📉 -5,5% e -10,5%
Questi numeri descrivono una correzione fisiologica del mercato, non un crollo.
E la differenza è enorme.
Perché il mercato si è rallentato?
È vero che negli ultimi mesi il volume delle compravendite è diminuito.
Le ragioni sono molteplici:
- incertezza geopolitica internazionale;
- maggiore prudenza da parte degli investitori;
- tempi decisionali più lunghi;
- atteggiamento attendista di una parte del mercato.
Ma una diminuzione del numero delle transazioni non significa automaticamente un crollo dei prezzi.
Sono due indicatori completamente diversi.
Attenzione ai titoli
Dire che il mercato è sceso del 5-8% genera poco interesse.
Dire che è crollato del 30% genera milioni di visualizzazioni.
Ed è proprio qui che nasce il problema.
Molto spesso si prendono alcuni casi isolati — un proprietario costretto a vendere rapidamente per esigenze personali o un immobile particolarmente difficile da collocare — e li si trasforma nella rappresentazione dell’intero mercato.
Ma non funziona così.
Ogni mercato presenta vendite sotto prezzo.
La domanda da porsi è:
Sono la regola o l’eccezione?
Oggi, osservando i dati ufficiali del Dubai Land Department, la risposta è piuttosto chiara:
Sono l’eccezione.
Un mercato molto più maturo rispetto al passato
Molti continuano a paragonare la situazione attuale alla crisi del 2008 o al periodo del COVID.
A mio avviso, è un confronto poco corretto.
Oggi Dubai dispone di:
- una regolamentazione molto più solida;
- un controllo più rigoroso dei progetti immobiliari;
- developer finanziariamente più strutturati;
- una base di investitori e residenti molto più ampia;
- una domanda sostenuta sia dal mercato locale sia da investitori internazionali.
Questo non significa che i prezzi non possano correggere.
Ogni mercato attraversa fasi di crescita e fasi di consolidamento.
Ma parlare di un crollo generalizzato del 20-30%, almeno sulla base dei dati oggi disponibili, significa raccontare una realtà che non trova riscontro nelle transazioni ufficiali.
Il mio consiglio
Dopo oltre 25 anni nel mercato immobiliare di Dubai, ho imparato una lezione molto semplice.
I titoli fanno rumore.
I dati raccontano la realtà.
Prima di prendere decisioni importanti:
✔️ consultate i dati ufficiali;
✔️ confrontate più fonti;
✔️ analizzate il tipo di immobile e la zona;
✔️ non lasciate che siano paura o entusiasmo a guidare i vostri investimenti.
Perché quando si parla del vostro patrimonio, i numeri contano molto più delle emozioni.
“Le emozioni generano click. I dati costruiscono investimenti.”
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