Il mercato immobiliare di Dubai è noto per la sua capacità di innovare, per gli interessanti rendimenti da locazione e per gli incentivi offerti dagli sviluppatori, spesso difficili da trovare in mercati immobiliari più maturi.
Una delle proposte più discusse negli ultimi tempi riguarda la possibilità di acquistare immobili con un rendimento garantito del 10% annuo per un periodo fino a 10 anni.
A prima vista può sembrare un’opportunità estremamente interessante, soprattutto se confrontata con i rendimenti offerti dagli investimenti immobiliari tradizionali in Europa.
Tuttavia, come per qualsiasi investimento, è fondamentale comprenderne sia i vantaggi che i rischi prima di prendere una decisione.
Come funzionano i progetti con rendimento garantito?
Nella maggior parte dei casi, l’investitore acquista un immobile da uno sviluppatore che si impegna contrattualmente a corrispondere un rendimento fisso, generalmente intorno al 10% annuo, per un periodo prestabilito.
L’immobile può essere:
• Un hotel apartment
• Un appartamento servito
• Una casa vacanze gestita
• Un appartamento residenziale con formula lease-back
• Un’unità inserita in una struttura di investimento gestita
• O come sento ultimamente, appartamenti affittati a personale compagnie aeree
L’investitore riceve un reddito prestabilito indipendentemente dal tasso di occupazione, dall’andamento del mercato degli affitti o dalle condizioni economiche generali.
I vantaggi apparenti sono evidenti:
• Reddito prevedibile
• Nessuna gestione degli inquilini
• Nessuna preoccupazione per periodi di sfitto
• Esposizione al mercato immobiliare di Dubai
Tuttavia è importante comprendere da dove proviene realmente quel rendimento.
La domanda più importante: chi garantisce il rendimento?
Molti investitori si concentrano esclusivamente sul rendimento promesso.
La vera domanda dovrebbe essere un’altra.
Il rendimento:
• Non è garantito dal Governo di Dubai;
• Non è garantito dal Dubai Land Department (DLD);
• Non è garantito da una banca.
Nella maggior parte dei casi è garantito esclusivamente dal costruttore o dalla società che gestisce il progetto.
Questo significa che il pagamento del rendimento dipende dalla solidità finanziaria e dalla capacità economica del soggetto che ha rilasciato la garanzia.
Una garanzia vale quanto vale chi la offre.
L’importanza della protezione Escrow
Uno dei maggiori punti di forza del mercato immobiliare di Dubai è il sistema degli Escrow Account regolamentati.
Nei tradizionali progetti off-plan:
• I fondi degli acquirenti vengono depositati in conti escrow autorizzati;
• Il denaro viene rilasciato al costruttore solo in base all’avanzamento dei lavori;
• DLD e RERA supervisionano il processo.
Tuttavia alcuni progetti che offrono rendimenti garantiti funzionano in modo differente.
In alcuni casi si tratta di:
• Immobili non ancora completati;
• Unità non ancora registrate individualmente;
• Strutture di investimento dove i fondi potrebbero non essere depositati in un tradizionale conto escrow collegato al progetto.
Questo non significa necessariamente che vi sia un problema.
Tuttavia modifica sensibilmente il profilo di rischio dell’investimento e richiede un livello di verifica molto più approfondito.
Prima di investire è opportuno verificare:
• Se l’immobile è registrato;
• Se esiste una registrazione Oqood o un futuro titolo di proprietà;
• Se i fondi sono protetti tramite un conto escrow approvato dal DLD;
• Quali diritti di proprietà vengono realmente acquisiti.
Rischio 1: La solidità finanziaria del costruttore
Il rischio principale non è l’immobile.
Il vero rischio è la capacità del costruttore di continuare a pagare il rendimento promesso per dieci anni.
Se il developer dovesse affrontare:
• Problemi di liquidità;
• Difficoltà finanziarie;
• Ritardi nei progetti;
• Rallentamenti del mercato;
potrebbe diventare difficile mantenere gli impegni presi con gli investitori.
Per questo motivo è fondamentale analizzare:
• Storico delle consegne;
• Esperienza del costruttore;
• Struttura societaria;
• Reputazione finanziaria;
• Solidità del gruppo.
Rischio 2: Il valore reale dell’immobile
In alcuni casi il prezzo di vendita dell’immobile può risultare superiore ai valori di mercato comparabili.
Perché?
Perché parte del rendimento futuro potrebbe essere già incorporata nel prezzo di acquisto.
È quindi importante confrontare:
• Prezzi di immobili simili nella stessa zona;
• Transazioni recenti;
• Valori del mercato secondario;
• Rendimenti reali ottenibili senza garanzie.
Un rendimento del 10% può apparire molto interessante, ma se il prezzo di acquisto è stato gonfiato, il beneficio effettivo potrebbe essere inferiore a quanto sembra.
Rischio 3: La liquidità dell’investimento
Le normali proprietà residenziali a Dubai sono generalmente facilmente rivendibili.
Le strutture con rendimento garantito possono invece essere più difficili da liquidare.
Un futuro acquirente potrebbe chiedersi:
• La garanzia è trasferibile?
• Chi gestisce l’immobile?
• Cosa succede dopo la fine del periodo garantito?
Questo può limitare il numero di potenziali compratori e rendere più complessa una futura rivendita.
Rischio 4: Stato della costruzione e registrazione
Uno degli aspetti più sottovalutati riguarda lo stato reale del progetto.
Molte di queste opportunità vengono proposte quando:
• Il progetto è ancora in costruzione;
• L’immobile non è completato;
• La registrazione non è ancora disponibile.
È quindi essenziale verificare:
• Stato avanzamento lavori;
• Tempistiche di consegna;
• Registrazione DLD;
• Protezione escrow;
• Conformità normativa.
Maggiore è la distanza dalla consegna finale, maggiore sarà il rischio operativo.
Rischio 5: Il costo opportunità
Un rendimento fisso del 10% può sembrare molto interessante.
Tuttavia Dubai ha storicamente mostrato importanti fasi di rivalutazione immobiliare.
Se una determinata area dovesse crescere significativamente nei prossimi anni, l’investitore potrebbe rinunciare a parte del potenziale incremento di valore in cambio di un rendimento fisso.
In alcuni casi, la soluzione apparentemente più sicura potrebbe non essere la più redditizia.
Rischio 6: Gli assegni postdatati non equivalgono ad una garanzia bancaria
Molti progetti con rendimento garantito rassicurano gli investitori consegnando assegni postdatati a copertura dei pagamenti futuri.
Negli Emirati Arabi Uniti gli assegni hanno un forte valore legale e rappresentano certamente una forma di tutela.
Tuttavia è fondamentale comprendere che un assegno postdatato non è una garanzia bancaria.
L’assegno rappresenta una promessa di pagamento.
La sua effettiva esecuzione dipende però dalla disponibilità economica del soggetto che lo ha emesso nel momento in cui viene incassato.
L’investitore dovrebbe quindi chiedersi:
• Chi emette l’assegno?
• È il costruttore o un’altra società?
• Quali garanzie patrimoniali supportano quell’obbligazione?
• Esiste sufficiente liquidità per onorare tutti gli impegni futuri?
Sebbene la normativa UAE offra strumenti legali in caso di assegni scoperti, eventuali azioni legali possono richiedere tempo, costi e non garantiscono necessariamente un recupero immediato delle somme.
Gli assegni postdatati rappresentano quindi una protezione aggiuntiva, ma non eliminano il rischio.
Una regola semplice è questa:
L’assegno postdatato aumenta la sicurezza, ma non elimina il rischio di controparte.
Rischio 7: Aspetti Bancari, Fiscali e di Residenza da Considerare
Uno degli aspetti meno discussi nelle offerte con rendimento garantito riguarda le implicazioni pratiche, fiscali e bancarie che l’investitore deve affrontare una volta acquistato l’immobile.
Molti investitori si concentrano esclusivamente sul rendimento promesso, senza considerare che l’effettiva riscossione di tali rendimenti e la gestione dell’investimento richiedono una struttura adeguata.
Necessità di un conto bancario negli Emirati Arabi Uniti
I rendimenti garantiti vengono corrisposti tramite bonifici locali o assegni emessi negli Emirati Arabi Uniti.
Per questo motivo avere un conto corrente bancario negli UAE e’ essenziale. Questo, non è sempre automatico per un non residente e può richiedere documentazione aggiuntiva.
Fiscalità italiana sui redditi generati a Dubai
Un errore molto comune consiste nel credere che, poiché Dubai non applica imposte sul reddito da locazione alle persone fisiche, tali redditi siano automaticamente esenti anche nel Paese di residenza dell’investitore.
Per i residenti fiscali italiani la situazione è diversa.
I redditi generati da investimenti immobiliari all’estero sono soggetti agli obblighi dichiarativi previsti dalla normativa italiana.
CRS e scambio automatico di informazioni
Negli ultimi anni la trasparenza fiscale internazionale è aumentata significativamente.
Gli Emirati Arabi Uniti partecipano al sistema internazionale di scambio automatico di informazioni finanziarie noto come Common Reporting Standard (CRS).
Questo significa che le informazioni bancarie e finanziarie saranno condivise a partire dal 2028 e retroattive al 2027 con l’Italia per conti in banca in loco intestati a non residenti.
Attenzione alla proprietà effettiva dell’immobile
Alcuni schemi di investimento con rendimento garantito non prevedono sempre il trasferimento immediato della proprietà individuale dell’unità immobiliare all’investitore.
Quindi:
• Impossibilità di richiedere un Investor Visa;
• Impossibilità di richiedere il Golden Visa basato sul valore immobiliare posseduto;
• Impossibilita’ di avere un conto bancario da residente.
I possibili vantaggi
Nonostante i rischi, queste soluzioni possono risultare interessanti per alcuni investitori.
Tra i vantaggi troviamo:
✔ Reddito prevedibile
✔ Gestione professionale
✔ Nessuna gestione degli inquilini
✔ Potenziali rendimenti superiori ad altri strumenti finanziari
✔ Investimento relativamente passivo
✔ Flussi di cassa programmabili
Per chi può essere adatto questo investimento?
Può essere interessante per investitori che:
• Cercano principalmente reddito passivo;
• Preferiscono una gestione minima;
• Comprendono il rischio legato al costruttore;
• Effettuano un’accurata due diligence legale e finanziaria.
Considerazioni finali
Un rendimento garantito del 10% per 10 anni non è automaticamente una straordinaria opportunità, ma non è nemmeno necessariamente un cattivo investimento.
La chiave è comprendere esattamente cosa si sta acquistando.
Prima di investire è opportuno verificare:
• L’immobile è completato?
• È registrato presso il Dubai Land Department?
• I fondi vengono versati in un conto escrow approvato?
• Chi garantisce realmente il rendimento?
• Gli assegni postdatati chi li emette?
• Quanto è solida finanziariamente la società coinvolta?
• Il prezzo richiesto è allineato ai valori reali di mercato?
Dubai rimane uno dei mercati immobiliari più dinamici al mondo, ma il successo di un investimento dipende sempre dalla capacità di comprendere correttamente sia i potenziali benefici sia i rischi.
Se l’investimento si basa principalmente su garanzie del costruttore e assegni postdatati, anziché su protezione escrow, proprietà completate o garanzie bancarie, dovrebbe essere valutato non solo come un investimento immobiliare, ma anche come un rischio di credito nei confronti della società che promette quei rendimenti.
Come sempre, prima di investire è consigliabile ottenere una consulenza indipendente legale, fiscale e finanziaria.
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