Negli ultimi due mesi il mercato immobiliare di Dubai ha mostrato una situazione molto particolare.
Da una parte i numeri ufficiali continuano a dimostrare una grande resilienza, soprattutto nel settore off-plan. Dall’altra, sul campo, si percepisce chiaramente un rallentamento psicologico legato all’instabilità geopolitica e alla situazione internazionale.
La realtà, come spesso accade a Dubai, sta nel mezzo.
Secondo i dati registrati tramite DXB Interact e Dubai Land Department, aprile 2026 ha chiuso con circa AED 48 miliardi di vendite distribuite su quasi 14.000 transazioni. Il prezzo medio al piede quadrato ha raggiunto circa AED 1.840, segnando un incremento annuale superiore al 16% rispetto ad aprile 2025.
Il dato più interessante riguarda però la composizione del mercato:
- oltre il 75% delle transazioni è arrivato dal mercato off-plan;
- il mercato secondario ha mantenuto volumi molto più bassi;
- gli sviluppatori continuano a dominare grazie a piani di pagamento aggressivi e incentivi commerciali.(dubaipropertyinsight.com)
Il mercato off-plan continua a trainare Dubai
Ad aprile 2026 il settore off-plan ha registrato oltre 10.500 transazioni per un valore superiore ai AED 35 miliardi.
Nonostante il clima internazionale complicato, gli investitori continuano a vedere Dubai come una città con:
- forte crescita infrastrutturale,
- tassazione favorevole,
- sicurezza,
- e capacità di reagire rapidamente alle crisi.
Zone come Dubai Islands e Dubai Creek Harbour continuano ad attirare capitale internazionale. Solo Dubai Islands ha superato AED 2.6 miliardi di vendite off-plan nel mese di aprile. (Emirates 24|7)
Tuttavia, rispetto al 2024-2025, il mercato è diventato molto più selettivo.
Oggi chi compra:
- controlla storico del developer,
- confronta dati reali DLD,
- analizza exit strategy,
- verifica domanda futura,
- e cerca maggiore protezione finanziaria.
Mercato secondario: pochi volumi, ma nessuno vuole svendere.
La situazione cambia completamente nel mercato secondario (ready market).
Secondo i dati di aprile 2026:
- le transazioni resale sono state circa 3.400,
- per un valore totale vicino ai AED 12 miliardi.
Il volume esiste, ma è molto inferiore rispetto all’off-plan.
Il motivo è semplice:
molti proprietari non sono disposti a svendere.
A differenza di altri mercati mondiali:
- molti investitori a Dubai hanno poca leva finanziaria,
- tanti acquisti sono stati fatti cash,
- e numerosi proprietari preferiscono aspettare piuttosto che vendere sotto valore.
Questo sta creando un mercato molto “rallentato”, dove:
- i buyer cercano occasioni,
- ma i seller mantengono aspettative alte.
Esistono certamente distress deal e vendite sotto OP (Original Price), ma rimangono casi specifici e non rappresentano ancora il mercato generale.
Affitti in rallentamento: il mercato vuole flessibilità
Il vero cambiamento oggi si vede nel mercato rental.
Sempre più persone:
- evitano contratti lunghi,
- non vogliono vincolarsi con assegni annuali,
- e preferiscono mantenere flessibilità vista l’incertezza globale.
Per questo motivo:
- gli affitti a lungo termine stanno rallentando,
- mentre cresce la richiesta per affitti da 1 a 6 mesi.
Questo fenomeno è particolarmente evidente nelle zone centrali e più liquide:
- Downtown,
- Dubai Marina,
- Business Bay,
- JBR,
- Palm Jumeirah.
Molti residenti e investitori preferiscono:
- poter uscire rapidamente dal mercato,
- cambiare città o situazione,
- oppure aspettare sviluppi geopolitici più chiari.
Curiosamente, questa situazione sta diventando interessante anche per molti proprietari.
Con maggiore disponibilità sul mercato long-term:
- fissare oggi un contratto annuale basso può diventare penalizzante;
- mentre il breve termine permette maggiore adattabilità ai prezzi futuri.
In molte zone premium:
- gli short-term rentals stanno diventando una strategia di protezione;
- lasciando aperta la possibilità di tornare al lungo termine quando il mercato si stabilizzerà.
Dubai rimane una città costruita per reagire rapidamente
Nonostante il rallentamento psicologico, molti operatori del settore rimangono positivi sul medio periodo.
Dubai continua a funzionare con una logica molto diversa rispetto a molte economie europee.
Qui il governo gestisce la città quasi come un’azienda:
- velocità decisionale,
- attrazione di capitali,
- incentivi al business,
- infrastrutture,
- e continua espansione economica.
Non è un sistema assistenzialista.
Per questo motivo, molti investitori credono che una volta risolta la situazione geopolitica, Dubai possa tornare rapidamente a una fase di forte crescita. Ed è proprio qui che nasce la domanda più importante tra 8-10 mesi, le opportunità di oggi esisteranno ancora?
La risposta e’ NO
Perché:
- piani di pagamento estremamente facilitati,
- sconti reali,
- incentivi developer,
- e flessibilità commerciale,
sono normalmente presenti solo nei momenti di incertezza.
Situazione molto simile a quella post-Covid.
E la storia ci ha già insegnato una cosa, chi ha avuto il coraggio di entrare allora, ha fatto alcuni dei migliori affari degli ultimi anni.
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