Uno degli aspetti che potrebbe generare dubbi tra chi acquista un immobile a Dubai riguarda la manutenzione.
Chi paga se si rompe l’aria condizionata? E se c’è una perdita d’acqua? Le piccole riparazioni spettano sempre al proprietario?
La risposta dipende principalmente dalla tipologia di contratto di locazione.
Il mercato immobiliare di Dubai è regolato da norme molto chiare, ma la responsabilità delle spese di manutenzione cambia in modo significativo tra un contratto residenziale a lungo termine registrato con Ejari e una Holiday Home autorizzata.
Conoscere queste differenze è fondamentale sia per i proprietari sia per gli investitori, perché permette di evitare incomprensioni, pianificare correttamente i costi di gestione e preservare il valore dell’investimento nel tempo.
Affitto a lungo termine con contratto Ejari
Per le locazioni residenziali tradizionali, generalmente della durata di un anno, la normativa di riferimento è la Legge n. 26 del 2007, modificata dalla Legge n. 33 del 2008, amministrata dal Dubai Land Department.
L’Articolo 16 stabilisce che, salvo diverso accordo tra le parti, il proprietario è responsabile della manutenzione dell’immobile e del ripristino dei guasti che ne compromettono il corretto utilizzo.
L’Articolo 19, invece, prevede che l’inquilino utilizzi l’immobile con la normale diligenza, mantenendolo in buono stato e rispondendo degli eventuali danni causati da negligenza o uso improprio.
La clausola della soglia di spesa
Nella pratica, quasi tutti i contratti Ejari includono una Addendum Clause, ovvero una clausola aggiuntiva che definisce una soglia economica per le piccole riparazioni.
Nel mercato attuale (2026), questa soglia è generalmente compresa tra 500 AED e 1.000 AED per singolo intervento.
In pratica:
- Se il costo della riparazione è inferiore alla soglia concordata, la spesa viene normalmente sostenuta dall’inquilino.
- Se il costo supera la soglia, la responsabilità ricade generalmente sul proprietario, salvo che il danno sia stato provocato dall’inquilino.
Cosa paga normalmente l’inquilino?
Le spese di ordinaria manutenzione comprendono generalmente:
- sostituzione delle lampadine;
- piccoli interventi sulla rubinetteria;
- sostituzione del flessibile della doccia;
- scarichi ostruiti dovuti al normale utilizzo;
- pulizia dei filtri dell’aria condizionata;
- disinfestazione ordinaria.
Cosa rimane a carico del proprietario?
Gli interventi straordinari continuano normalmente a essere responsabilità del proprietario, indipendentemente dalla soglia economica prevista nel contratto.
Tra questi rientrano:
- guasti ai sistemi di climatizzazione;
- sostituzione dello scaldabagno;
- problemi all’impianto elettrico principale;
- infiltrazioni d’acqua;
- problemi strutturali;
- guasti agli impianti idraulici principali.
Holiday Home (Affitti Brevi)
La situazione cambia completamente quando l’immobile viene gestito come Holiday Home autorizzata dal Department of Economy and Tourism (DET).
In questo caso l’ospite non è considerato un inquilino residenziale, ma un cliente di una struttura ricettiva.
Di conseguenza, tutte le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria sono normalmente a carico del proprietario o della società che gestisce l’immobile.
Se durante il soggiorno:
- si rompe l’aria condizionata;
- smette di funzionare lo scaldabagno;
- si verifica un problema elettrico;
- occorre sostituire una lampadina;
l’ospite non sostiene alcuna spesa e il problema deve essere risolto nel minor tempo possibile per garantire gli standard richiesti dal settore turistico.
Quando paga l’ospite?
L’unica eccezione riguarda i danni causati da comportamento negligente o intenzionale.
Ad esempio:
- rottura di mobili o arredi;
- vetri danneggiati;
- allagamenti provocati da uso improprio;
- danni causati volontariamente.
In questi casi il costo può essere trattenuto dal deposito cauzionale oppure addebitato attraverso la piattaforma di prenotazione, secondo le procedure previste.
Oltre il Contratto: Il Vero Valore di un Buon Rapporto
La legge è importante.
Il contratto è importante.
Ma dopo oltre 25 anni nel mercato immobiliare di Dubai, ho imparato che il successo di un investimento non dipende soltanto dalle regole.
Dipende soprattutto dalle persone.
Un rapporto tra proprietario e inquilino dovrebbe sempre essere equilibrato, corretto, professionale e rispettoso.
L’obiettivo non è vincere ogni singola discussione.
L’obiettivo è costruire un rapporto di fiducia che possa durare nel tempo.
Nel corso degli anni ho visto proprietari applicare rigidamente ogni clausola del contratto, ottenendo magari ragione nell’immediato, ma perdendo un eccellente inquilino.
Allo stesso tempo ho visto proprietari dimostrare buon senso e flessibilità davanti a una piccola controversia o a una spesa imprevista, riuscendo a mantenere lo stesso inquilino per molti anni.
E questo, dal punto di vista economico, spesso vale molto di più.
Mi è capitato di vedere inquilini decidere di rinnovare il contratto accettando anche un aumento del canone, pur avendo trovato alternative meno costose, semplicemente perché avevano instaurato un ottimo rapporto con il proprietario o con la società di gestione.
Questo insegna una lezione molto importante.
Non è soltanto l’immobile ad attrarre e mantenere un buon inquilino. Molto spesso è anche il rapporto umano che si crea tra le parti.
Naturalmente questo non significa ignorare il contratto.
Il contratto rappresenta sempre il punto di riferimento.
Ma ci sono situazioni nelle quali trovare un compromesso intelligente può produrre risultati molto più vantaggiosi rispetto a una gestione eccessivamente rigida.
A volte si vince una disputa.
Altre volte si sceglie consapevolmente di fare un piccolo passo indietro per ottenere un risultato molto più importante: mantenere un ottimo inquilino.
Dal punto di vista dell’investitore questo significa ridurre:
- periodi di sfitto;
- costi di ricerca di un nuovo conduttore;
- commissioni di agenzia;
- interventi di ripristino dell’immobile;
- tempi morti senza redditività.
Cambiare continuamente inquilino raramente rappresenta una strategia vincente.
La continuità, quando supportata da un rapporto sano e professionale, genera spesso un valore economico superiore rispetto al semplice rispetto formale di ogni singola clausola contrattuale.
Per questo motivo ritengo fondamentale affidarsi a società di gestione che non si limitino a riscuotere gli affitti o organizzare gli interventi di manutenzione.
Una buona società di gestione costruisce relazioni.
Sa comunicare.
Sa mediare.
Sa trovare il giusto equilibrio tra la tutela del proprietario e le esigenze dell’inquilino.
Perché un investimento immobiliare non è fatto soltanto di cemento, impianti e contratti.
È fatto soprattutto di persone.
Ed è proprio questo approccio che, negli anni, permette spesso di ottenere i risultati migliori.
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