Quando si parla di aumento dei tassi di interesse, la reazione più immediata è pensare a un effetto negativo sul mercato immobiliare.
La mia opinione, dopo molti anni vissuti e lavorati a Dubai, è un po’ diversa.
Non credo che tassi più alti significhino automaticamente un mercato immobiliare più debole. Credo piuttosto che cambino gli equilibri tra chi compra con un mutuo, chi dispone di liquidità, chi investe per generare reddito da locazione e chi sceglie immobili in costruzione.
E soprattutto penso che rendano ancora più importante una cosa che considero fondamentale: la selezione dell’immobile.
Mutui più costosi: non tutti gli acquirenti reagiscono allo stesso modo
Quando i tassi salgono, aumenta il costo del finanziamento.
A parità di prezzo dell’immobile e anticipo versato, una rata mensile più elevata può ridurre la capacità di acquisto di una famiglia o di un investitore.
Alcuni potenziali acquirenti potrebbero quindi ridurre il proprio budget, scegliere un immobile meno costoso, rimandare l’acquisto oppure continuare a vivere in affitto.
Questo, secondo me, è uno degli aspetti più interessanti da osservare.
Un aumento dei tassi non significa automaticamente che le banche abbiano formalmente irrigidito i criteri di approvazione. Semplicemente, una rata più alta rende più impegnativa la sostenibilità finanziaria dell’acquisto.
E una parte della domanda può quindi rimanere più a lungo nel mercato delle locazioni.
Più tempo in affitto può significare più domanda per gli immobili giusti
Dubai continua ad attrarre nuovi residenti, professionisti, imprenditori e aziende.
Chi arriva negli Emirati, però, non necessariamente acquista immediatamente casa.
Molte persone preferiscono inizialmente affittare, conoscere meglio la città, capire dove vogliono vivere e stabilizzare la propria situazione professionale e finanziaria prima di acquistare.
Con un costo del mutuo più elevato, questo periodo potrebbe allungarsi.
Dal punto di vista di un investitore, io non considero necessariamente questo scenario negativo.
Se il passaggio da inquilino a proprietario rallenta, una parte della domanda rimane nel mercato delle locazioni.
Ma attenzione: questo non significa che tutti gli immobili beneficeranno allo stesso modo.
La domanda si concentra sugli immobili che gli inquilini vogliono realmente abitare: posizione, qualità dell’edificio, disposizione interna, servizi, condizioni dell’appartamento e prezzo corretto continuano a fare una grande differenza.
Chi dispone di liquidità potrebbe trovarsi in una posizione interessante
Per chi acquista senza finanziamento bancario, lo scenario cambia.
Un investitore con liquidità non deve sostenere direttamente il maggiore costo del mutuo e non dipende dai tempi di approvazione della banca.
Questo può offrire maggiore flessibilità e, in determinate situazioni, una migliore capacità negoziale.
Ma qui voglio essere molto chiaro.
Non comprerei mai un immobile mediocre soltanto perché posso pagarlo in contanti.
La liquidità è uno strumento. Non è una strategia di investimento.
Il prezzo di acquisto rimane fondamentale, così come la qualità dell’edificio, il piano, la vista, la disposizione interna, le spese di gestione, la domanda di locazione, la futura concorrenza e la facilità con cui l’immobile potrà essere rivenduto.
Per chi utilizza molto finanziamento, i numeri diventano ancora più importanti
Personalmente credo che gli investitori più esposti in questo scenario siano quelli che utilizzano una quota importante di finanziamento e valutano l’investimento soltanto sulla base del rendimento lordo.
Il rendimento pubblicizzato non è quello che rimane realmente in tasca all’investitore.
Bisogna considerare spese condominiali e di gestione, manutenzione, eventuali periodi senza inquilino, costi di gestione della proprietà e costo del finanziamento.
Quando il denaro costa di più, il margine si riduce.
Per questo oggi guarderei ancora meno al rendimento “promesso” e molto di più al rendimento realistico e sostenibile.
Immobili in costruzione: i piani di pagamento diventano più interessanti?
A mio avviso, sì, ma soltanto in determinate condizioni.
Un piano di pagamento durante la costruzione consente di distribuire il capitale nel tempo senza ricorrere immediatamente a un mutuo tradizionale.
Alcuni progetti prevedono anche una parte dei pagamenti dopo la consegna.
In un contesto di tassi più elevati, questa flessibilità può diventare interessante.
Ma vedo spesso investitori concentrarsi troppo sul piano di pagamento e troppo poco sull’immobile.
Per me dovrebbe essere esattamente il contrario.
Un ottimo piano di pagamento applicato all’immobile sbagliato rimane un cattivo investimento.
Prima guarderei il prezzo, il costruttore, la qualità prevista, la posizione, la quantità di futura offerta, il mercato secondario e il valore realistico che quella proprietà potrebbe avere alla consegna.
Solo dopo valuterei il piano di pagamento.
E gli investitori europei?
Anche il contesto europeo merita attenzione.
Costi di finanziamento più elevati, crescita relativamente debole e maggiori costi operativi possono portare alcuni imprenditori, professionisti e investitori internazionali a guardare con maggiore interesse verso mercati alternativi.
Dubai continua ad avere caratteristiche che possono risultare interessanti per capitale, imprese e professionisti internazionali.
Ma non credo sia corretto sostenere che tassi più alti in Europa significhino automaticamente più persone che si trasferiscono a Dubai.
Le decisioni di trasferimento dipendono da lavoro, reddito, fiscalità, opportunità imprenditoriali, visti, famiglia e qualità della vita.
Quello che vedo è una Dubai sempre più inserita nelle valutazioni di chi può scegliere internazionalmente dove vivere, lavorare e investire.
Quindi sono preoccupato per l’aumento dei tassi?
Non lo considero né automaticamente positivo né automaticamente negativo.
Lo considero un cambiamento delle condizioni del mercato.
Chi dipende fortemente dal mutuo può avere maggiori difficoltà.
Chi dispone di liquidità può avere maggiore flessibilità.
Una parte dei potenziali acquirenti può rimanere in affitto più a lungo.
Alcuni piani di pagamento sugli immobili in costruzione possono diventare relativamente più interessanti.
Ma per me tutto questo porta a una conclusione ancora più importante:
non basta scegliere la zona giusta. Bisogna scegliere la proprietà giusta all’interno della zona giusta.
Quando valuto un investimento, voglio rispondere ad alcune domande molto concrete:
Chi affitterà questo appartamento?
Perché dovrebbe scegliere proprio questo e non uno dei tanti altri disponibili?
Quanti immobili concorrenti arriveranno sul mercato nei prossimi tre o cinque anni?
Qual è il canone realmente ottenibile?
Quanto incidono le spese sul rendimento?
Qual è il rendimento netto realistico?
E soprattutto:
chi potrebbe comprare questo immobile da me quando un giorno deciderò di venderlo?
Quest’ultima, secondo me, è una delle domande più importanti nell’immobiliare.
Perché la strategia di uscita dovrebbe iniziare il giorno in cui compriamo, non il giorno in cui decidiamo di vendere.
Il mercato cambia. L’investitore deve diventare più selettivo.
La mia opinione è che Dubai continui a offrire opportunità interessanti, ma questo non significa che ogni progetto, ogni edificio o ogni appartamento rappresenti automaticamente un buon investimento.
Anzi, con maggiore offerta, costi finanziari più elevati e investitori più attenti, credo che la differenza tra un buon acquisto e un acquisto mediocre possa diventare ancora più evidente.
Per questo non mi interessa semplicemente chiedermi:
“Dubai salirà o scenderà?”
Preferisco chiedermi:
“Sto comprando una proprietà che avrà ancora una ragione concreta per essere scelta da un inquilino e da un futuro acquirente tra cinque anni?”
Per me è questa la domanda che dovrebbe guidare un investimento immobiliare.
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