Negli ultimi anni si parla sempre più spesso del Dubai 2040 Urban Master Plan e della nascita di nuove comunità autosufficienti, progettate per offrire ai residenti tutto ciò di cui hanno bisogno: scuole, ospedali, parchi, aree commerciali, spazi per il tempo libero, piste ciclabili e servizi raggiungibili in pochi minuti.
È una visione che condivido pienamente.
Dubai continuerà a crescere e ad espandersi, creando quartieri sempre più moderni, sostenibili e orientati alla qualità della vita. È un’evoluzione naturale per una città che ha sempre saputo anticipare il futuro.
Tuttavia, quando si parla di investimenti immobiliari di lungo periodo, credo che esista un fattore che continuerà ad avere un peso enorme:
la posizione.
La posizione continua a fare la differenza
Nel settore immobiliare esiste un principio che non è mai passato di moda:
Location, Location, Location.
Le aree centrali o perfettamente collegate ai principali poli economici mantengono generalmente una domanda più stabile nel tempo.
Quartieri come:
- Downtown Dubai
- DIFC
- Business Bay
- City Walk
- Dubai Hills Estate
- Jumeirah Village Circle (JVC)
continuano ad attirare residenti, professionisti e investitori perché permettono di raggiungere facilmente gli uffici, le principali arterie stradali, i centri commerciali, le scuole internazionali e le aree dedicate al tempo libero.
Questo aspetto diventa ancora più importante se pensiamo alla vita reale di chi affitta o compra casa a Dubai.
Molte famiglie e molte coppie, infatti, non lavorano nello stesso punto della città. In una città grande e dinamica come Dubai, è molto comune che uno dei due lavori in una zona e il partner in un’altra, magari anche dall’altra parte della città. In questi casi, vivere in una posizione centrale o ben collegata significa ridurre i tempi di spostamento per entrambi, migliorare la qualità della vita quotidiana e rendere l’immobile molto più pratico da vivere.
Per chi acquista come investimento questo significa una cosa molto semplice:
Più persone saranno interessate al tuo immobile.
E quando aumenta il numero dei potenziali acquirenti o inquilini, aumenta anche la probabilità di mantenere il valore dell’investimento nel tempo.
Il mercato segue spesso una logica molto semplice
Durante gli anni trascorsi nel mercato immobiliare di Dubai ho imparato che il valore di un immobile non dipende solamente dalla qualità della costruzione.
Dipende soprattutto da quante persone desidereranno vivere proprio lì.
Un appartamento può essere bellissimo, rifinito con materiali eccezionali e dotato di ogni comfort.
Ma se interessa solo a una piccola nicchia di persone, la sua liquidità futura potrebbe essere inferiore rispetto a un immobile magari meno esclusivo ma situato in una posizione strategica.
Ed è proprio qui che la posizione centrale fa la differenza anche dal punto di vista dell’affitto.
Un immobile ben posizionato non si rivolge soltanto a un singolo profilo di inquilino, ma a una platea molto più ampia: professionisti single, coppie, famiglie, persone che lavorano in zone diverse della città, chi cerca comodità negli spostamenti e chi vuole vivere vicino ai principali servizi.
Più ampia è questa domanda potenziale, più facile sarà affittare l’immobile in tempi rapidi e con maggiore continuità.
La Teoria dell’Equilibrio di Nash applicata al mercato immobiliare
Può sembrare un paragone insolito, ma spesso mi torna in mente la Teoria dell’Equilibrio di Nash.
Secondo questo principio non esiste sempre una soluzione perfetta per tutti.
Esiste invece una soluzione che rappresenta il miglior equilibrio possibile per il maggior numero di persone.
Credo che lo stesso ragionamento possa essere applicato agli investimenti immobiliari.
L’immobile ideale non è necessariamente quello più spettacolare.
È quello che riesce a soddisfare il maggior numero di potenziali compratori e inquilini.
Più ampia è questa platea, maggiore sarà la resilienza dell’investimento nel tempo.
Ecco perché, nella maggior parte dei casi, una posizione centrale o strategica continua ad avere un vantaggio competitivo molto forte: risponde meglio alle esigenze di una popolazione più ampia e più eterogenea.
Esistono però importanti eccezioni
Naturalmente ogni regola ha le sue eccezioni.
Uno degli esempi più interessanti è rappresentato da Dubai Islands.
Pur trovandosi in una posizione meno centrale rispetto ad altre aree consolidate, nasce con un concetto completamente diverso.
Non è semplicemente un nuovo quartiere.
È una vera destinazione.
Spiagge.
Marina.
Campi da golf.
Hotel di lusso.
Resort.
Scuole.
Ospedali.
Parchi.
Lungomare.
Ristoranti.
Servizi di altissimo livello.
In questo caso non è soltanto la posizione a creare valore.
È la qualità dell’intera pianificazione urbana.
Quando un’area viene progettata fin dall’inizio come una destinazione completa, il suo potenziale di crescita può diventare estremamente interessante.
Per questo motivo considero Dubai Islands uno dei progetti più promettenti dei prossimi dieci anni.
Non bisogna inseguire il progetto del momento
Ogni anno il mercato propone nuovi lanci, nuovi masterplan e nuovi sviluppi.
Molti sono eccellenti.
Altri sono semplicemente il progetto “di moda”.
La domanda che mi pongo prima di consigliare qualsiasi investimento è sempre la stessa:
Tra dieci o vent’anni, chi vorrà comprare o affittare questo immobile?
Se la risposta è “molte persone”, probabilmente stiamo parlando di un investimento con basi solide.
Se invece la risposta è limitata a una nicchia molto ristretta, preferisco analizzare con maggiore attenzione.
“Il miglior investimento non è quello che segue la moda del momento, ma quello che continuerà ad avere domanda e valore anche quando il mercato cambierà.”
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